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适逢季末,房企拿地力度加大,土地成交量回升

一、全国土地市场供应成交出现上扬

图一:2020.8-2021.3全国土地供应面积、成交面积、成交均价与土地溢价走势

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2021年3月,全国土地供应量及成交量均环比上升,土地成交价回落。当月全国土地供应面积24,068万平方米,同比上升22.78%;土地成交面积22,867万平方米,同比上升58%;土地成交均价1,871元/平方米,同比回落25.84%;土地溢价率16.04%,同比增加0.25个百分点。
表一:2021.3全国主要城市土地成交情况

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2021年3月,全国土地成交情况来看,我国主要一线、二线城市本月成交量靠前,当月土地成交量排名前三的分别是苏州、重庆、天津三地;而土地成交金额排名前三的分别是上海、广州、宁波三地;土地成交均价最高的为杭州,3月成交均价达到1.14万元/平方米;而土地溢价率最高的为宁波,3月土地溢价率为29.27%。

图二:2021.3全国土地供应类别分布图

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从土地供应类别来看,工业用地供应量依然领先,2021年3月,全国土地累计供应面积71,833万平米,其中工业用地供应量最大,达41,508万平方米,占当月土地整体供应量的43.6%;住宅用地其次,达9,252.523万平米,占当月土地整体供应量的32.09%;商业用地当月供应量为2,937万平米,供应量最少,占比19.19%。

图三:2021.3全国土地成交类别分布图

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从土地成交类别来看,工业用地成交量同样靠前,2021年3月,全国土地累计成交面积59,882万平米,其中工业用地成交量最大,达36,206万平方米,占当月土地整体成交量的48.24%;住宅用地其次,成交量达15,399万平米,占当月土地整体供应量的28.16%;商业用地当月供应量为5,457万平米,供应量最少,占比18.09%。

二、上海土地供应较上月明显回落,普陀一宗住宅用地成今年新地王

2021年3月,上海新增土地供应宗数11块,较上月明显回落,当月土地供应面积89.04万平米,较上月下降45.11%。

而从当月上海土地成交量来看,上海土地当月成交数量较上月同样回落,当月土地成交宗数9块,土地成交面积38.61万平米,较上月下降90.98%;土地成交均价3.51万元/平米,土地平均溢价率0%。

上海土地成交总价排名第一的是位于金山区枫泾工业区CB_202008002号地块的一幅工业用地,该地块总成交面积162,202平方米,成交价格19,448万元,土地成交楼板价为600元/平方米。

表二:2021年3月上海土地成交总价前五位

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三、一季度末,房企拿地力度略加大,土地成交量回升

自上年末房企拿地小高潮过后,全国稳地价、稳房价、稳预期的房地产调控基调不变,土地供应量减少,加之春节等因素,2021年房企拿地力度回落,本月临近一季度末,房企拿拿地量回升。

3月,全国房企当月拿地1,091万平米,同比增加130.54%;当月房企拿地资金合计1,285亿元,较上月同比增加25.15%。

图四:2020.8-2021.3房企拿地情况走势

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2021年3月,房企拿地资金排名前三的企业包括保利发展770亿元、万科714亿元以及中海地产689亿元;而当月拿地面积排名前三的房企包括碧桂园958万平米、保利发展472万平米、万科426万平米。

四、土地供应向租赁住房倾斜,上海租赁住宅土地供应位全国前列

2020年末,“蛋壳”等长租公寓相继暴雷,中央经济会议把“解决好大城市住房突出问题”列为2021年要抓住的八大重点任务之一。对一二线城市来说,2021年土地供应在遵循“因城施策”、合理充裕的前提之下,土地供应将进一步向租赁住房建设倾斜,以解决大城市的租房问题。

从各地租赁住房项目的推进进度来看,2021年将是试点城市租赁房的入市大年,租房市场的发展规模和方向将更为引人关注。

政府在发展租赁住房市场方面主要从两方面推进:一是集体供地建设试点,二是中央财政补贴试点。集体供地建设租赁住房试点从2017年开始,至今共有18个城市试点;中央财政补贴试点从2019年开始,目前已有24城市。

从入围城市名单来看,试点城市的选取和当地的土地供应、人口流入、房价水平相关。根据不同类型的城市,中央选取的试点路径也有所不同:如北京、上海等人口流入量较大、新市民居住问题十分突出的城市均在两个名单之内,贵阳、肇庆等城市村集体建设用地较多但外来人口租住需求缺口不大,这类城市仅入围集体用地建设试点,对集体用地入市探索作用更大;深圳、长春等集体用地较少但居住需求十分突出的城市则入围了中央财政补贴试点名单。

具体来看:

1)试点集体用地发展租赁住房且有财政支持的城市共有13个,分别是北京、上海、广州、杭州、南京、成都、合肥、厦门、武汉、沈阳、郑州、福州、青岛。

这类城市的人口流入量相对较大,特别是杭州、成都等二线城市,在人才政策的利好下,近年来外来人口流入量明显增加。随着房价的快速上涨,这些城市的新市民的住房问题也相对更加突出。

同时,这些城市也存在较多的闲置存量用地,可以利用这些资源来加大住房用地供应。因此,双线推行租赁市场发展能更快解决这些城市突出的住房问题。

此外值得一提的还有苏州,虽然未列入中央财政支持城市名单,但在2020年5月进入了建设银行的六个合作城市名单之列,苏州将从中获得200亿元的专项贷款,可在接下来三年为市场提供约10万套政策性租赁住房。

2)试点集体用地发展租赁住房、无财政支持的城市共有5个,分别是肇庆、佛山、南昌、海口、贵阳。这类城市中,除佛山外,其余城市外来人口流入量相对较少,租赁需求缺口也比较小。对于这类城市的试点更偏向于探索集体用地入市,为构建城乡统一的建设用地市场打下基础。

3)非试点集体用地发展租赁住房、有财政支持的城市共有11个,分别是长春、济南、重庆、天津、石家庄、太原、西安、长沙、深圳、宁波、南宁。

从城市区域分布来看,这些城市多为北方二线城市,特征是城区建设早,城区遗留集体建设用地不多,难以通过利用集体建设用地有效增加租赁住房。

同时,这些城市净流入人口也比较高,租赁需求缺口也比较大、通过奖补方式更能鼓励社会人员、企业、机构来参与租赁市场发展,增加租赁房源。

由于各城市人口规模、房价水平、经济发展等多方面都存在着差异,导致不同城市在租赁市场发展进度也不同。外来人口较多、住房问题比较突出的北京、上海等特大型城市,政府对租赁市场的发展也更加积极,近年来租赁住房用地供应也明显多于其他城市。

但大部分试点城市租赁住房市场发展较为缓慢,特别是集体用地建设租赁住房方面推进缓慢,建成入市运营项目也屈指可数。

不过,随着土地管理的改革,特别是今年住建部、自然资源部要求重点城市单列租赁用地供应计划,加大租赁用地供给后,各地租赁市场的发展在今后将会明显提速。

近些年,重点一二线城市逐渐加大了租赁住宅用地供应的力度。2018-2020年三年间重点城市纯租赁用地的总成交建面均维持在600万平方米的高位,其中上海是租赁住宅用地供应最多的城市,近三年供地总建面有700余万平方米,占据了全国租赁住宅土地供应总量的近四成,也为全国其他城市起到了良好的示范效应。

由于城市规模存在较大差异,按照各城市近三年纯租赁用地的成交建面占同时期宅地成交建面的比重来衡量各城市纯租赁用地的供应力度。

就这一数据来看,上海表现最为突出,纯租赁住宅用地比重高达17%;其次是杭州,自2017年杭州被列为全国住房租赁试点城市后,其也在积极探索住房租赁市场,并在租赁用地供应上加大了力度,2018-2020年三年间杭州已成功出让了40宗人才专项租赁用地,可建体量224万平方米,占同期成交宅地体量的比重达到6%,其余城市比重多在5%以下。相比之下,上海和杭州租赁住宅土地供应走在全国前列。

(文/居前)