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3月上海楼市成交活跃,价格下调

一、3月上海新房成交量升价跌
尽管楼市调控政策频出,3月上海新房市场活跃度依然很高,成交规模不断上涨。全市3月新房成交面积1,031,844平方米,环比增加57.83%。
受成交结构影响,3月上海新房成交均价为53,572元/平方米,环比下降3.34%。
3月,上海新房新增供应量为120,470平方米,有三个项目入市。
12020.03-2021.03上海新房新增供应量与成交面积、均价走势(单位:平方米,元/平方米)

                   资料来源:网上房地产


二、奉贤、嘉定等四个区县的新房单月成交量超过10万平方米

从各区县来看,3月上海新房成交前三位的为奉贤、嘉定和青浦,有四个区县的单月成交量超过了10万平方米。
本月上海新房成交前十区县中,各区县成交量环比均有所增加,且大部分增幅明显,如闵行环比大增183.34%、宝山环比大增123.08%。
成交价格上,本月成交量前十区县中有七个区县的单价在6万元以下,可见刚需类产品以及首次改善产品仍占据重要位置。本月闵行区的新房成交均价为61,120元/平方米,基本回落到正常区间。

表1:2021.03上海新房成交前十区县(平方米,元/平方米)

          资料来源:网上房地产

图2:2020.03-2021.03上海闵行区新房成交均价走势(元/平方米)

                       资料来源:网上房地产


三、调控加码,建发浦上湾积分摇号入市

随着调控不断加码, 3月上海市仅有3个商品住宅项目入市,新增供应面积120,470平方米。

1月21日“沪十条”新政发布实行后,金地峯范、经纬学府阳光家园、建发浦上湾三个项目成为首批执行新政的楼盘。其中金地峯范、经纬学府阳光家园由于认购数与房源数之比未达到1.3,所以没有触发计分制,唯有建发浦上湾因认购数与房源数之比超1.3,启动计分制摇号排序。

此外,由于建发浦上湾开始认购时间早于“沪七条”(3月3日)新政,因此此次入围摇号客户所购房屋将不适用5年限售。

3月12日,网上房地产公示上海近期将集中上市33个商品住房项目,共约106万平方米,目前一些项目正在认筹中,一旦项目拿到预售证,很快会转化为实际销售数据。

表2:2021.03上海新房新增供应情况(单位:套,平方米)

        资料来源:网上房地产


四、本月成交量前十楼盘均为中、低价刚需项目

3月,上海新房成交量前十的楼盘分别为建发浦上湾、金地峯范、龙湖春江天越等,成交楼盘均为中、低价的刚需项目。

据了解,本月成交首位的建发浦上湾推出项目的全部房源,共498套,为88平方米至128平方米三种户型,总价在307至565万元/套,预计于2023年初精装修交付。新政“加持”下,建发浦上湾的认筹情况颇为乐观,认筹率高达319%。

该项目则位于浦江镇板块边缘,靠近奉贤区,距离地铁站较远,而浦江板块的商品房多聚集在浦锦街道或地铁8号线附近,其新房售价水平在6万元/平方米以上。

本月该项目成交51,211平方米,占据闵行区半壁江山,以相对低的价格优势刷新整个闵行区的成交均价。

表3:2021.03上海新房成交量前十位(单位:平方米,元/平方米)

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五、上海新房存量房前五板块集中在金山、奉贤两区

截至3月底,上海新房存量房为39,952套,社会库存总量为5,401,723平方米,环比减少8.72%。

截至2021年3月底,上海新房存量房较多的板块有金山新城、奉贤南桥新城、奉贤金汇等,存量面积较多的前五板块集中在金山、奉贤两区。

表4:2021年03月末上海一手商品住宅存量房面积分板块前五名(单位:平方米)

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(文/王真真)